專家：萬科負債6000億，很難救

北京新聞資訊欄目為您分享：專家：萬科負債6000億，很難救。2024年下旬，房地產行業信心攻防戰蔓延至萬科。這家引領行業20多年，以穩健著稱，第一次喊 活下去 的房地產企業，到了不得不面對金融市場折磨的時候了。詳細內容來看下文！

從10月中旬開始，萬科美元債券發生了變化，特別是2027年11月和2029年11月，兩個遠端美元單據大幅下跌。11月6日，遭受股債雙殺的萬科緊急召開新聞發布會。有國有背景的深圳地鐵出現支持，承諾在其項目上投資超過10億美元。

萬科的情況是房地產行業現狀的最新縮影。萬科這種困境的根源是什么？房地產下行到了什么階段？民營房企的困境是為他們的初始投機買單嗎？

針對上述問題，資深房地產從業人員西迪分享。西迪從事房地產投資研究和管理十余年。他負責多個商業項目的管理和控制，也參與了十多個明星地標項目的投資和發展。

這篇文章包括以下幾點：

1、金融體系在財務支持上與民營企業和國有企業有很大不同。第一批危險大多是民營企業，但經濟危機已經從民營企業涌向國有企業。

2、目前，政策支持金額相對較小，主要向國有企業傾斜。判斷萬科是否脫險，標準是恢復信用鏈、資金鏈、運營鏈，但短時間內難以修復。

3、萬科債務超過6000億元，如果深鐵拿出100億元給萬科，僅靠利潤大約100年就沒有了。

4、房地產救市措施太弱，太慢。例如，2000億保交基金每年只花5億元，相關工作明顯滯后。

5、從長遠來看，房地產將會從高位下來，但 坐電梯 下來還是 直接落地 是可以選擇的。

房地產經濟危機已從民營企業涌向國有企業

問:國內房企爆雷已經不是第一次了，但這次連優質房企萬科都遇到了比很多人預期的困難。你認為萬科危機的原因是什么？

答:目前萬科的問題也是整個行業的問題。包括恒大、碧桂圓、融創在內的一些大型或激進的公司首當其沖，肯定不代表那些中小房企沒有問題。從市場表現來看，目前房地產企業出現的問題類似，并不代表困難的大小，而是代表困難控制的大小。

據媒體報道，前100強房地產企業中約有幾十家出現了債務問題。第一批危險大多是民營企業。除了更激進的運營，這也與金融體系對民營企業和國有企業的財務支持有關。到目前為止，曾經有中央和國有資產背景的企業，如海洋和金地，包括現在的萬科，在財務和負債方面多次緊張，債券價格甚至下跌了40%-50%或更多。這種情況一般是違約的前兆，需要高度重視。

在這種情況下，11月7日，國有資產監督管理委員會四個部門召開了一些房地產企業的交流會，其中大多數是國有房地產公司。市場擔心經濟危機會進一步深化，已經從民營企業涌向國有企業。萬科今天的經歷是行業困境的體現。萬科在運營上的表現比一些同行好一點，但是運營上的快速周轉方式也差不多，市場和政策環境也差不多。隨著危機的深入，公司遇到困難是正常的。

問:目前房地產市場的風險在哪里？是因為房子賣不出去，交易不景氣嗎？如果要關注萬科的后續走勢，你認為什么指標可以判斷其業務穩定性？

答:房地產危機與銷售端有關，但不僅僅是銷售。目前很多人認為放松銷售可以拯救房地產，太簡單了。事實上，在過去的三年里，各地已經有數百項或數千項銷售政策，整體銷售額仍在大幅下降。去年前100名企業銷售額下降近一半，統計局全國銷售額下降28%。根據今年1-10月的數據，兩者都在持續下滑。

如今，許多房地產企業遇到的問題不僅僅是銷售或資金問題，還有公司融資鏈、信用鏈和經營鏈的斷裂。金融監管機構僅僅給予一些房地產企業少量的資金支持是遠遠不夠的。這些資金只能拖延問題的爆發，最終很難解決問題。

所以要判斷萬科是否脫險，不僅要看資金，還要看其正常經營活動是否恢復。

危機爆發后，政府出臺了許多房地產融資政策。然而，與房地產行業萬億元的資金短缺相比，現在政策支持的金額相對較小，主要向國有企業傾斜。目前恒大僅兩年虧損超過8000億元，實際缺口可能超過1萬億元�？紤]到很多企業同時存在資金困難，融資潛在缺口仍然巨大。

資金鏈缺口只是一個表象，這背后的信用鏈因為負債、債券、商票的違約而被一層一層的放大杠桿潤化。許多上下游企業已經關閉甚至破產。為了彌補這種信用鏈缺口，國家和大型機構是否需要更大規模的資金支持來提供擔保。

最終，由于資金鏈和信用鏈同時斷裂，項目包括開發商、承包商、地方政府、購房者、融資人和行業上下游公司，構成了項目三角債甚至多角度債務糾纏關系，使得正常企業無法持續經營，項目經營鏈無法維持，許多房地產企業機構減少，大量員工流失。按照以往的慣例，一個大型未完成項目的救援過程往往需要5-10年。目前表面上有1000多個涉險項目，潛在的危險項目可能超過10000萬個，所以社會成本不容小覷。因此，面對上述復雜的銷售困境，簡單純的財務支持或銷售可以解決。

從過去一年多的實施效果來看，這些政策收效甚微。政府有必要從更高的角度解決問題。

萬科債務6000億，深鐵一年利潤8億怎么救？

問題：報告顯示，萬科的現金流量從2024年底的1857億元下降到現在的1012億元，這一數據在市場上處于什么水平？

答:與同行相比，公開報表的數據還是不錯的。然而，通過仔細分析報告，我們仍然可以看到一些線索。第三季度報告顯示，萬科1000億現金中的非受限資金只有600多億元。如果一年內扣除474億非流動負債，剩余現金只有100多億元。

看債務部分，萬科已經賣出了4000多億沒有交付的合同債務，還有2500億的應付款，加起來就是6000多億。與這些債務相比，剩下的100多億現金并不多。這也是萬科半年后債券五折出售，萬科不回購的原因之一。

問題：深鐵到底有多少現金可以給萬科輸血？

答：深鐵總資產6600億元，債務約3600億元，是一件巨大的事情。但是每年的利潤并不高。例如，2024年，其營業利潤約為19億元，凈利潤約為8億元。資產巨大但利潤不高。若深鐵拿出100億元來償還萬科的債務，則相當于其十多年的利潤;所以深鐵表示是購買萬科100億元左右的優質項目，從而完成對萬科的流動性支持。

問:深鐵平臺有助于提高萬科的融資能力嗎？交流會上，萬科高管說: 金融企業決定了我們的生活怎么樣？ 這是什么意思？

答:與那些尷尬的同行相比，萬科顯然有提升債務的空間，口碑好，國企地位好，深圳政府支持。但考慮到目前房地產市場和政策的現狀，金融企業向危險房地產企業提供大量資產支持是相對不常見的。所以萬科說: 金融企業決定我們的生活怎么樣？ 這是一個大道理。從以往的做法來看，表面上的陳述和經典案例很容易做到，實質性的大規模投資也很難。

緩慢的2000億保交基金來糾偏措施，一年只需5億元。

問:你覺得這波房地產市場的困境怎么樣？有人認為現在是房地產市場的清算，清算過程就是去除風險的過程。如果這些高負債房地產企業 死亡 ，困難可能會得到解決。你同意嗎？

答：目前房地產行業尚未出清。房地產市場將出清有兩種情況，

首先，房子可以通過市場交易。但目前，地方政府擔心房價失控的風險，仍在嚴格控制新房的交易價格和上市數量。在這種情況下，市場意愿價格仍然低于表面價格，新房市場尚未清算。二手房方面，受交易年限限制，大量房屋無法達到交易許可證，這些房屋尚未清算。

第二，目前中國大部分新房還是期房，賣完之后還要蓋房子交房。因此，保證建筑的交付已經成為各級政府住房市場工作的重中之重。但目前，如果大量房地產企業因危險而無法正確開展項目。

問題：房地產行業的現狀可以用什么詞來形容？ 房地產已經死了 ？

答:在過去的三年里，房地產困境實際上只暴露在媒體上。在此期間，許多市場和政策制定者做了許多工作來展示和解釋海平面下的房地產困境。無論這些房地產公司如何跟進，我們都呼吁 先止損，再追究責任 。目前房地產行業整體債務為90萬億元，少量的起伏可導致數萬億甚至更多的損失。當務之急是先緩解困難規模，再清理整頓，再恢復正常的市場秩序。這波房地產倒地后，是留下了幾千億的漏洞，還是幾萬億的漏洞，對社會造成了不同的苦難程度。

到目前為止，一些措施在落地時是有表現力的。除了央媒公開批評的表演式復工，現在還有很多表演式的救市政策。很多糾正措施太輕太慢，很難實施，導致困難不斷蔓延，沒有止損效果，甚至央行也是如此。以央行一年前出保交付基金為例。2024年上半年的貨幣政策報告提到，2000億元基金一年只用了5億元，說明制定救市政策容易，實施難度大。

房地產需要從高點落地，但是落地方式可以選擇

問:現在很多人對房地產行業很感興趣，覺得今天活該，可能再也回不到以前的狀態了。你認為中國的房地產行業還有未來嗎？

答:從長遠來看，房地產將因人口下降、老齡化和經濟周期而回到相對較低的位置，但不會消失。包括科技強國在內的美國在內的許多國家仍然是房地產的第一支柱產業。房地產會從高位下來，但可以選擇 直接落地 坐電梯。

過去，房地產行業確實積累了許多問題。然而，經過20多年的社會化發展，中國的人均住房面積增加了5倍。上海的人均住房面積從80年代的一半變成了香港的兩倍，住房條件有了很大的改善。同時，住房質量也有了很大的提高。此外，中國90%中華人民共和國成立后，他們首次擁有自己的產權住房。住房資產為家庭財富提供了近80%的貢獻，土地市場為地方政府提供了近一半的財政收入。這些財政收入也支持包括科技和環保產業在內的大量產業發展。

因此，房地產行業的發展也做出了貢獻。從中國的債務和杠桿來看，有必要去杠桿化，減少對房地產的依賴，這是一個合理合理的政策方向。在后續的政策制定中，如果房地產能夠止損，減少對金融體系、上下游產業和全社會的影響和影響，那么之后就要反思過去，走高質量發展的道路。

問:有人說，在發展過程中，中國民營房企已經看到了一些制度的差距，以此來壯大自己，完全無視周期。他們認為民營房企倒地是正常死亡。你怎么想呢

答:從過去20年的房地產走勢來看，中國的房地產是有周期的。基本上，它顯示了一個典型的30個月到40個月的短周期，其中上升周期約為12-18個月。2015年后，這個周期被打破，80個月持續上漲。直到2024年年中，這種上漲在政策引導下的收緊才停止。

2014年至2015年初，中國房地產處于低谷。此后，中國政府出臺了大量政策，刺激房地產上漲。以深圳為例，2015年各區房地產價格同比上漲50%-80%，漲幅驚人。此外，中國的抵押貸款政策受到政府的強烈影響。2016年，新增房地產貸款比例從2014年的30%急劇上升到2016年的44%，其次是2024年。、2024年繼續保持在45%的高位。因此，近年來房地產市場行為十分活躍。

同時，在市場周期中，中國的房地產企業也參差不齊，公司的行為也不同。一些領先企業會在低點率先采取行動，比如萬科。有的公司只有在整體趨勢上升后才跟進，有的公司只有在趨勢結束后才跟進。因此，我們可以看到民營企業過去的做法是不同的，這反過來使得房地產的變化不那么明顯。

在過去的20年里，隨著調控手段的深入，中國房地產企業的行為越來越受到調控因素的影響。因此，當政策因素占比較高時，所有房地產企業的行為都趨同。從這個角度來看，調控容易導致整體市場行為波動，需要謹慎。