16個城市取消土地限價意味著什么?

北京新聞資訊欄目為您分享：11月9日，杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布新一批涉宅地塊掛牌出讓公告，明確本次掛牌出讓的10塊地塊均實行自由競價，競爭對手按照高價原則確定。據(jù)中指院監(jiān)測，截至目前，重慶、廈門、南京等16個城市已宣布取消土地限價。16個城市取消土地限價意味著什么？具體內(nèi)容如下！

許多業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，投資復蘇需要根據(jù)市場表現(xiàn)和企業(yè)銷售、支付判斷，因此，從政策本身來看，土地限價不會顯著刺激市場熱度， 預計土地市場將保持第三季度的整體水平和熱度。

11月9日，央行發(fā)布的《中國區(qū)域金融運作報告（2024）》表示，將適應房地產(chǎn)市場供需關系發(fā)生重大變化的新形勢，適當調(diào)整和完善房地產(chǎn)政策，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

七年后， 價高者得 又回來了

這是自2016年以來，杭州土地交易再次恢復 價高者得 。

根據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者的不完整安排，自2012年10月以來，杭州土地市場的拍賣規(guī)則已經(jīng)多次調(diào)整。除2015年9月至2016年6月選擇 價格最高者獲勝 的拍賣方式外，其他時間采用 限地價 ，即當?shù)貕K達到限價率時，競爭性經(jīng)濟適用房、競爭性現(xiàn)有房屋、競爭性自持、競爭性養(yǎng)老房屋等，房價和地價的雙重限制始于2024年7月。

但在撤銷 限地價 之前，杭州土地交易實行地價、房價 雙限 抽獎土拍規(guī)則，溢價率不超過12%。

杭州部分地區(qū)在放開土地限價的同時，還取消了富陽、臨安、臨平、錢塘四個地區(qū)的新房限價，但上城、拱墅、濱江、西湖、蕭山、余杭的新房限價仍保持一致。

從此次公布的情況來看，杭州土地拍賣限價已經(jīng)完全放開，但新房限價調(diào)整主要在外圍地區(qū)，主城區(qū)四區(qū)、蕭山、余杭仍然限價。這些主城區(qū)熱門板塊的去化速度普遍較快，項目熱銷與限價政策帶來的一二手房倒掛密切相關。如果新房限價放開，將對市場流量產(chǎn)生影響，存在一定的潛在風險。 中指研究院華東地區(qū)執(zhí)行副院長表示。

進一步表示，富陽、臨安、臨平、錢塘等地區(qū)的價格將回歸市場邏輯，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時可以更靈活地制定價格。

事實上，杭州土地市場最熱門的板塊分布在六個新房仍有限價的城區(qū)，包括申花、江河匯、奧林匹克體育、錢二等;在四個不限價的地區(qū)，住宅地塊大多以底價出售。

例如，10月27日，杭州限購調(diào)整后的第一次拍賣，唯一的彩票地塊位于蕭山區(qū);9月27日，8個封頂交易地塊中，除臨平老城區(qū)外，其余7個均來自限價區(qū)。但在新房交易方面，隨著 杭州六條 的頒布，熱門板塊項目的中簽率繼續(xù)下降。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，10月23日至10月29日，位于上城區(qū)芝瀾月華軒的綜合中簽率僅為11.31%左右，前期為33.78%;西湖地區(qū)建發(fā)云啟之江中簽率從前一期的27.56%降至11.93%;濱江區(qū)平暉府中簽率由39.23%降至27.89%。

對于一些地價和房價被取消并具有良好區(qū)位優(yōu)勢的地區(qū)，預計征地的熱情將會增加。 易居研究院研究主任燕躍進指出，地價的上漲將客觀地引導市場預測，有利于促進良好的購房心態(tài)，有利于房地產(chǎn)市場的活躍交易。

地王已經(jīng)在各地重現(xiàn)

截至目前，已有成都、濟南、合肥、廈門等16個城市正式宣布重返 價高者得 。

但在22個集中土地供應城市中，只有北京、上海、鄭州、寧波、廣州、深圳等6個城市沒有明確撤銷，但寧波、廣州、深圳自10月以來沒有新的上市土地。

從第一次土地拍賣的城市情況來看，市場熱度有所回升，部分城市 地王 重現(xiàn)。

11月2日，合肥取消限價后的第一次土拍，三宗地塊溢價率分別達到44.89%、33.95%、7.05%。

其中，濱湖金融板塊05號地塊吸引了多家房地產(chǎn)企業(yè)的激烈競爭，最終安徽高速公路以2876萬元/畝、44.89%的溢價率、總價33.88億元高價收入囊中。到目前為止，該地塊打破了以往湖濱2655萬元/畝、合肥2850萬元/畝的價格紀錄，成為合肥目前價格最高的地塊。

寶河區(qū)BH202410號地塊也吸引了保利、招商蛇口、偉星、建發(fā)、建工等10家房地產(chǎn)企業(yè)。最終，安徽地塊以2662萬元/畝的價格和26億元的總價獲得。2662萬元/畝的價格也打破了2016年寶河區(qū)建發(fā)永龍府2250萬元/畝的價格記錄，逐漸成為寶河區(qū)的價格之王。

10月30日，在濟南土地拍賣中，雪山A1地塊、鳳凰路住宅集團地塊、彩石地塊三組地塊吸引了多家房地產(chǎn)企業(yè)的激烈競爭。彩石地塊價格為236輪，保盛溢價率為50.17%;雪山A1地塊價格為49輪，中海溢價率為6.38%;鳳凰路住宅集團地塊價格為241輪，中國電力建設溢價率為53.1%。241輪的價格輪數(shù)也創(chuàng)下了濟南自2024年以來土地價格輪數(shù)最高的紀錄。

總體來看，全國房地產(chǎn)市場整體仍面臨一定壓力，房地產(chǎn)企業(yè)資本端改善不明顯，取消土地價格上限，估計對土地市場情緒產(chǎn)生一定積極影響，熱點城市關鍵土地熱度或升溫，高質(zhì)量土地拍賣價格較高，有利于地方收入，但在房地產(chǎn)企業(yè)投資布局仍謹慎，估計高質(zhì)量土地拍賣地王的可能性較小。 中指研究所分析師孟新增認為，自2024年以來，非核心城市或地區(qū)土地拍賣情緒持續(xù)低迷，短期土地拍賣規(guī)則調(diào)整對市場的推廣效果可能有限。

克里還在研究報告中提到，投資復蘇需要根據(jù)市場表現(xiàn)和企業(yè)的銷售和支付情況來判斷。因此，從政策本身的角度來看，不會顯著刺激市場熱度的提高，預計土地市場將在第三季度保持整體水平和熱度。然而，土地價格限制的自由化將加劇土地市場的冷熱分化，高質(zhì)量土地投資的競爭將增加。

此外，從公司方面來看，中央國有企業(yè)仍然是土地的主力軍。例如，在合肥，雖然取消了地價限制，但參與拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量大幅減少。除龍湖、偉星等少數(shù)民營企業(yè)外，所有央企和國有企業(yè)均未見過中小民營企業(yè);在濟南，競爭最激烈的鳳凰路住宅集團也主要是中央國有企業(yè)。

央國企城投少數(shù)優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)的征地模式不會改變。 克里瑞在研究報告中提到，一旦許多城市實施土地限價，中央國有企業(yè)的優(yōu)勢將進一步增加，但考慮到整體市場處于底部修復階段，企業(yè)投資繼續(xù)保持理性謹慎的趨勢。

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本文轉載自：每日財經(jīng)新聞

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